전세 월세 계약시 주의사항 등기부등본, 건축물관리대장 확인방법

집을 알아보다 보면 맘에 드는 집이 있더라도 믿을 수 있을지, 혹시나 사기를 당하는 건 아닐까 걱정이 되기도 합니다.

살면서 이사를 하는 경험도 많지도 않고 워낙 큰 돈이 왔다갔다 하기 때문에 훨씬 조심스럽죠. 게다가 세입자를 대상으로 부동산 사기를 치는 사람들이 있다보니 참 어려움이 많습니다.

월세나 전세계약시 주의 사항에 대해서 정리를 했습니다. 부동산 계약 경험이 부족한 초보 분들이라면 이 글을 통해 도움이 되었으면 좋겠습니다.

전세 월세 계약시 주의사항

공인중개사는 집주인 편

공인중개사가 세입자를 보호할 거라고 생각하지만 전혀 그렇지 않습니다. 오히려 집주인에게 유리한 방향으로 계약을 하려고 합니다.

공인중개사는 주로 사무소 근처에 있는 집주인과 자주 소통할 수 밖에 없습니다.

이사를 오는 세입자는 타 지역에서 오고 인생에 1~2번 볼까 말까 하지만 부동산을 여러채 보유한 사람은 세입자들 보다 자주 보기 때문이죠.

그리고 그 집주인에게 마음에 들어야 다른 집들도 맡길 확률이 높기 때문에 공인중개사는 집주인에게 더 잘 보이려는 경향이 있습니다. 구조적으로 그렇게 돌아갈 수 밖에 없습니다

그러니까 공인중개사를 절대 믿지 말고 혼자서 판단하는 것이 중요합니다.

어플을 믿지 말자

요즘은 부동산 어플 플랫폼에 올라온 매물을 보고 연락을 하는 분들이 많죠. 거기에 올라오는 모든 집이 그런 건 아니지만 반드시 허위매물이 있고 항상 사기를 당할 수 있다고 생각을 해야합니다

공인중개사 자격을 취득한 사람들이 많아지고 그 경쟁도 심해지다보니 공인중개사가 직접 이중계약 사기를 치는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 거래를 할 때는 아무도 믿지 않는 것이 좋습니다.

직접 등기부등본을 떼보고 건축물관리대장을 확인하여 계약을 하는 것이 좋습니다. 공인중개사에서도 직접 뽑아서 주는 등기부등본 서류들도 믿지 말고 본인이 직접 찾아서 떼보는 것이 좋습니다.

등기부등본, 건축물관리대장 열람 방법은 아래 링크를 남겨놓을께요.

[법률] - 등기부등본, 건축물대장 열람 하는 법

등기부등본 서류에서 확인 해야할 사항

근저당 설정 부채비율 확인

근저당권 설정을 확인 해볼 수 있다.

근저당은 말그대로 집을 담보로 대출을 받은 금액입니다.

가장 좋은건 건물 소유자가 근저당이 없는, 빚이 없는 상황이 좋지만 대부분 건물은 근저당이 걸려있는 게 대부분 입니다. 그렇기 때문에 근저당이 비율이 낮은 상태가 좋습니다.

만약 집주인이 근저당(빚)을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어간 경우 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는지 확인 하는 것이죠.

부채비율 계산

{ 근저당 설정 채권최고액 + 내 보증금 + 선순위 세입자 보증금 총액(다가구) } ÷ 주택가격 × 100

보통 부채 비율이 70% 이하일 경우 안전하다고 합니다. 왜냐하면 일반적으로 건물이 경매로 넘어갈 경우 원래 가치의 70% 금액으로 낙찰 되는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 부채비율은 70% 이하일 경우 온전히 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하면 됩니다만 최근 부동산 시장이 꺾이면서 부채비율 70%도 장담할 수 없는 상황입니다.

가장 쉬운 방법은 전세 보증 보험 가입이 가능한 경우 안전한 집 입니다. 근저당이 있더라도 세입자가 전세보험 가입이 되어있다면 보증금을 온전히 받을 수 있기 때문에 세입자는 피해를 보지 않기 때문이죠.

그렇기 때문에 집주인과 이야기 할 때 "전세보증보험 가입이 되나요?" 질문 해보는 것도 좋은 방법입니다.

압류, 임차권등기명령 기록 확인

등기부등본상에는 '압류', '임차권등기명령' 기록도 확인 할 수 있습니다.

건물 소유자가 빚을 갚지 못해서 법적조치로 강제 압류가 들어온 기록이 있는 건 해당 집주인의 신뢰가 좋지 않다는 의미입니다.

임차권등기명령은 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해서 세입자가 법적조치를 하여 발생한 것으로 이 기록이 있다는 것만으로도 집주인은 신뢰가 낮은 사람이라는 걸 알 수 있죠.

건축물대장 서류에서 확인할 사항

불법 위반 건축물 확인

위반건축물 표시

건축물대장 서류를 확인해보면 바로 위에 '위반건축물' 이라는 표시가 되어있습니다.

이는 구청 허가 없이 무단으로 건물을 개조한 것으로 집주인에게 강제이행금(벌금)을 건물을 원상복구 시킬 때까지 평생 부과하는데요.

보통은 강제이행금이 월세보다 적기 때문에 집주인이 평생 벌금을 낸다는 생각으로 내는 경우가 부지기수 입니다.

이 벌금은 세입자가 납부해야할 의무가 없고 위반건축물에 전입신고, 확정신고도 가능합니다. 즉 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있죠.

그러나 구청, 소방 단속으로 강제 복구 명령을 내릴 경우 계약 중인 상태에서도 집을 비워달라는 요구를 할 수도 있습니다.

건물 용도 확인

만약 주택 거주용으로 사용하고 싶은데 주 용도가 '사무실'로 되어있거나 상업용 건물로 사용하려는데 '주택'으로 표시된 경우가 있습니다.

앞에서 설명한 위반건축물과 이어지는데요. '학원' 건물로 등록이 된 건물을 원룸으로 개조하여 사용되기도 합니다.

'학원', '근린생활시설'등으로 등록된 건물은 주거용인 아닌 영업용 건물로 부동산 중개사를 통해서 계약을 진행할 때도 상업용 건물로 간주되어 더 많은 수수료를 내야 합니다.

전기, 수도와 같은 공과금도 영업용은 주거용보다 비싼 편임을 아셔야합니다. 그리고 HUG 전세금 반환 보증 상품 가입도 불가하죠.

건축물 소유자 확인

계약서를 작성할 때 계약서상 집주인과 건축물 대장에 기록된 소유자가 일치하는지 확인합니다. 등기부등본에도 같은 소유자로 되어있는지 교차검증을 해야합니다.

집주인과 함께 만나서 계약서를 작성할 때 신분증을 요구 할 수 있습니다.

신분증에 있는 주민등록번호와 등기부등본, 건축물대장 서류에 적혀있는 주민등록번호가 일치해야하죠.

전용면적 확인

전용면적이 실제 건물과 일치하는지 확인해야 합니다.

전용면적 : 개인이 독립적으로 사용하는 면적 (집 내부, 사무실 등)
공용면적 : 주거지 외에 여러사람이 공동으로 사용하는 면적 (복도, 주차, 엘리베이터 등)
계약면적 : 부동산 계약을 할 때 사용할 전용면적+공용면적을 표기합니다.

계약서 작성시 주의사항

특약 명시

"전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다."

사기를 치는 집주인의 경우 세입자와 계약을 한 날에 부동산 담보대출을 받습니다.

세입자가 전입신고를 한 다음날 주택임대차보호법이 적용이 되는데 즉, 이사한 날 전입신고를 하는 날에는 임대차보호법 보호를 받지 못하는 틈을 타서 사기를 치는 수법입니다.

이렇게 될 경우 우선변제권 순위에 밀리고 집이 경매에 넘어갈 때 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 생깁니다. 그러므로 위의 특약사항을 반드시 명시하면 피해를 최소화 시킬 수 있습니다.

이렇게 전세 월세 계약시 주의사항, 등기부등본 및 건축물관리대장 확인 방법에 대해서 정리했습니다.

혹시 본문과 관련해서 관심 있는 분은 아래 내용을 참고하면 좋을 것 같아요!

많은 도움이 되었으면 좋겠습니다!

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